浅谈我国房地产价格上涨的动力
“内容提要”近年来，我国房地产开发投资快速增长，房地产价格迅猛上涨，部分地区出现房地产过热。针对房地产投资规模和房地产价格上涨过快的问题，笔者浅谈我国房地产价格上涨的动力。
近年来，我国房地产开发投资快速增长，房地产价格迅猛上涨，部分地区出现房地产过热。针对房地产投资规模和房地产价格上涨过快的问题，国家先后出台多项政策措施调控房地产投资规模、价格的过快上涨和商品房的供应结构。抚顺地区房地产价格也不例外存在上涨动力，那么，我国房地产价格上涨的动力何在，值得我们进行深层次的研究剖析。
一、我国房地产发展状况
随着我国改革开放的不断深入，住房制度的私有化，私有经济的迅速发展，为直辖市、省会城市、计划单列市和长江三角洲、珠江三角洲地区房地产发展创造良好的环境。近几年，房地产业发展效益逐步显现，房地产投资规模不断增长，房地产价格的过快上涨，商品房的供应结构矛盾突出，加之房地产开发商和房屋投机商炒作房地产，导致房地产价格暴涨。
在完全市场条件下，商品的供求关系直接导致价格波动，在有效供给和有效需求达到交易均衡时，均衡价格相应形成。目前，我国房地产市场不具备完全市场，因为无论供方还是需方而言，各种相关要素没有可能自由流动和完全竞争。
众所周知，我国的劳动力是世界上最廉价的，房地产价格的过快上涨，使普通劳动者愁云密布，普通民众买不起房，而房地产开发商和房屋投机商在房地产炒作中确获得暴利。据有关部门统计，2005年末全国商品房空置面积达1.12亿平方米，全国商品房空置率达到26%，大大超过国际公认的10%警戒线。
改革开放以来，我国经济增长速度很快，使相当规模的人群摆脱贫困，极大地改善人民生活水平，但是，目前依然有相当数量中低收入群体，并在近期内有增长的趋势。关注中低收入群体，使其基本生活得到保障，基本权利得到维护，人格尊严得到尊重，是促进社会公正的需要，是保证社会安定的需要，是建立和谐社会的必然趋势。居住条件是人类的基本需求之一，住房作为人们生活的基本消费资料，是实现安居乐业、社会稳定和促进经济发展的重要条件。关注中低收入群体的居住问题，对任何国家来说都是一个十分重大的社会、经济和建设问题。在我国城市经济建设发展过程中，中低收入群体的居住问题已经成为一个日益突出的重大社会问题。
二、抚顺地区房地产投资及价格变化趋势
近三年来，抚顺地区房地产开发投资逐步递增，房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积、商品房销售额快速增长，具体增长幅度、增长率见下表：
抚顺地区近三年房地产投资，施工、竣工、销售面积及销售额情况分析表
单位：万元、万㎡
项目与年限 |
2003年 |
累计为去年同期% |
2004年 |
累计为去年同期% |
2005年 |
累计为去年同期% |
房地产开发投资（万元） |
136749 |
139% |
128287 |
94% |
167288 |
130% |
房屋施工面积（万㎡） |
359 |
126% |
346 |
96% |
494 |
143% |
其中：住宅面积（万㎡） |
208 |
113% |
205 |
98% |
296 |
144% |
房屋竣工面积（万㎡） |
175 |
98% |
191 |
109% |
320 |
167% |
其中：住宅面积（万㎡） |
107 |
88% |
118 |
110% |
171 |
145% |
商品房销售面积（万㎡） |
48 |
97% |
91 |
190% |
79 |
87% |
其中：住宅面积（万㎡） |
43 |
93% |
82 |
191% |
71 |
87% |
商品房销售额（万元） |
81764 |
107% |
152644 |
187% |
146979 |
96% |
其中：住宅销售额（万元） |
69897 |
99% |
128870 |
184% |
127205 |
99% |
注：数字资料来源于抚顺市统计局，并经过作者计算整理。
抚顺城市居民人均可支配收入2003年、2004年和2005年分别是6393元、7008元、8005元，分别比上年增长8%、9%和14%。抚顺地区商品房空置面积2003年与2004年分别是584760平方米和561248平方米，分别比上年增长41%和下降4%。一方面，地区商品房空置面积增加，另一方面，地区商品房价格上涨，形成鲜明的反差。抚顺地区住宅平均价格2003年、2004年和2005年分别是1626元/㎡、1572元/㎡ 和1792元/㎡。2005年抚顺地区各家银行本年投放个人住房贷款45007万元，占当年商品房销售额146979万元的30.6%，这说明2005年，抚顺地区销售给个人每百元商品房，就包含银行个人住房贷款支付30元。据有关资料介绍，发达国家城市居民人均可支配收入3—5年就可以购买一套住房，按2005年抚顺城市居民人均可支配年收入8005元计算，购买一套建筑面积80㎡住房，需要18年人均可支配收入（80㎡×1792元/㎡=143360元）。地区住宅平均价格的高低，应该是于地区城市居民人均可支配收入对比，每个普通劳动者平均工作年限只有30年，用一个普通民众18年的可支配收入，不吃不喝不用，才能购买一套建筑面积80㎡住房，可想而知，说明抚顺地区住宅平均价格与地区城市居民人均可支配收入不相称，由此可见，抚顺地区住宅平均价格还是相对较高。
三、房地产管理政策建议
（一）建议地方政府进行宏观调控，制定地区住房市场指导价格，控制住房价格上涨。
（二）区域管理的差别化，区别重点地区和非重点地区，采取不同的住宅发展策略，对于旧区改造应考虑到合理的政策扶持。
（三）调整住房产品结构，多建一些普通商品房，控制高档商品房和别墅建设，减少土地占用面积，节省有限土地资源。
（四）大力发展地区经济，提高地区城市居民人均可支配收入，特别是中低收入群体的收入。
(五)政府通过行政立法严格禁止一个人名下购买三套以上商品住宅，遏制房屋投机商在商品住宅中炒作房地产。
王伟
二OO六年五月二十五日
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