对国有商业银行个人不良住房贷款的反思
王晓波
近几年来，国有商业银行的个人住房贷款业务取得了长足的发展，普遍被业内人士认定为银行的优质资产，成为极具潜力的经济增长点。但回过头来看，当前国有商业银行个人住房贷款的现状并非高枕无忧，随着业务的发展，不良债权正不断产生，各种风险隐患逐渐显现，日常管理过程中还存在一些急待解决的问题。虽经两次剥离消化了一些不良，但当前依然摆脱不了不良贷款的困扰。如何加强贷款管理，防范和化解信贷风险，是一项长期而艰巨的任务，对此我们必须要有一个清醒的认识。
一、个人不良住房贷款的形成因素分析
1、开发商自身经济实力、资信程度较差，盲目开发，蓄意套贷
目前，社会上从事房地产开发的单位不计其数，开发的楼盘也星罗棋布，名目繁多，但各自的经济实力却良莠不齐。真正具有经济实力、信誉度高、房屋质量好、物业管理服务上乘、文化品位高的开发商实在是屈指可数。有的开发商急功近利意识严重，受眼前利益所驱动，事先未作好开发项目市场分析，市场定位不明确的情况下盲目开发，导致项目销路不畅、不能如期交付使用，甚至成为“烂尾子”工程，引发借款人与开发商的纠纷；受信贷政策和准入条件限制，资本金严重不足的开发商，无法通过正常渠道获得银行贷款，部分开发商便蓄意办理“假按揭”套取银行个人住房贷款用于项目建设或挪为他用，后因经营恶化而没有还款能力,引发不良贷款。
2、借款人收入状况不稳定或品行不端、恶意欺诈行为时有发生
个人住房贷款期限长,风险滞后效应比较明显,随着社会环境及各种因素变化，借款人可能出现下岗失业、生意失败、健康恶化等难以预料的情况，影响贷款的按时偿还；加之个人收入的不透明、个人征税机制及个人信用制度不完善，银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段，难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出准确判断,一些持虚假证明且伪装得体的借款人恶意骗贷行为时有发生。
3、抵押房产评估不规范、水分大，权利价值不准确
房产价值评估的质量直接关系到将来收取抵押物时能否足额清偿贷款本息、保全银行信贷资产安全的重要依据。个人住房贷款特别是二手房贷款中有相当一部分借款人是通过委托中介评估机构代办相应的贷款手续及房产评估。但就目前来看，个别评估机构唯利是图，不遵守行业操作规范和职业道德,对抵押房产价格高估冒算，评估价格与内在价值严重背离；有的为了赚钱不择手段，甚至与买卖双方相互串通勾结骗取银行贷款。
4、未落实房产抵押备案登记或抵押手续有瑕疵
国有商业银行存量个人不良住房贷款中，未履行备案登记手续的屡见不鲜。有的虽办理了备案登记，但备案登记、他项权利证中的具体地址不确切；有的借款人恶意的将已在我行办理抵押的房产的产权证挂失,私下又办理产权证重新抵押给另外一家银行；有的借款人将与他人共有的房产在未经共有人书面同意的情况下擅自抵押给银行；有的将产权不明析、有争议的、限制交易的房产抵押给银行，加大银行的信贷风险。
5、抵押期间抵押房产变化及变现的不确定因素较多
个人住房贷款抵押期间，抵押房产常因各种主客观因素或不可抗力因素的发生，如抵押房产的意外毁损、灭失或被抵押人出租转让、非法强占、房价下跌等，抵押房屋作为第二还款来源也会变为不足值，这些变化都将给银行信贷资金带来不利影响，无形中加大了银行贷款的风险；受社会因素的影响，为维护社会安定和谐，有时银行只能做出适当的让步，被动地将未处置的抵押房产以抵债资产方式入账，致使大量的流动资金转为不良闲置固定资产，造成银行资产失去流动性，资产质量下降。
6、银行内部管理水平、员工的思想及业务水平不够高
随着个人住房贷款的迅速发展，对银行的内控能力、员工的素养和业务水平的要求将越来越高。目前，国有商业银行因体制改革出现下岗减员、岗位轮换等现象，人员变动较大，因没有经过正规系统的专业技术培训，有些人员的业务素质和工作经验暂时还不能适应业务发展需要，实际工作中难免有疏漏,出现各种各样的问题，极易引发操作风险。
7、片面追求指标，抢市场、争份额，重放轻管
前几年，由于我国的个人住房贷款业务刚刚起步，银行自身的管理经验欠缺、技术管理手段相对落后、内控机制还不尽完善、风险管理能力相对较弱、从业人员业务素质不是很高，在当时的经济环境下，为抢占市场份额，扩大社会影响，与同业竞争，在外部市场和完成内部考核指标的双重压力下，急于求成，把关不严，重放轻管，贷后监督检查往往跟不上，发现风险又未能及时采取补救措施，进而导致不良住房贷款的产生。
二、个人不良住房贷款日常管理中存在的问题
1、个人不良住房贷款中“假个贷”居多
个人不良住房贷款中有相当一部分是在2000年前后由开发商出面蓄意办理的“假个贷”。当时资金紧张的开发商因无法通过正常渠道获得企业流动资金贷款，部分开发商便蓄意“假按揭”套取个人住房贷款用于项目建设，后因经营不善而不能偿还，所骗取的个人住房贷款逐渐暴露，出现大量逾期。
2、现行法规中有维护债务人权益而忽视银行债权法律保护的倾向
最高人民法院于2004年11月下发《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确指出：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，方可予以执行。此规定对依法执行个人不良贷款借款人的居住房产造成不利影响。
3、清收的效果不够理想，时常出现“赢了官司输了钱”的被动局面
有时对个人不良住房贷款起诉略显盲目，诉前缺乏必要的评估论证，起诉后不久又相继撤诉，耗时又费力、效果不理想；有的同类案子甚至一个被告的案子却分在几个法官手中，办案效率低；受执行过程中应保障被执行人最低生活居住能力的限制，加大了执行难度；有时案子即使法院判决生效，但最终得到的也只是一个遥遥无期、甚至无财产可供执行的结果；大部分案件要么中止执行，要么长期悬而未决，时常出现“赢了官司输了钱”的被动局面，给银行信贷资产保全工作带来了消极影响。
4、抵押房产出现一房二证，造成抵押物流失而无法追索执行
从近几年国有商业银行办理的个人住房贷款诉讼反馈情况来看，法院在执行过程中发现，有一部分借款人的抵押房产没有到房产部门办理抵押备案登记手续，有的虽办理了抵押备案登记，可是备案登记、他项权利证中的具体地址不确切，甚至出现一房二证的情况，致使抵押悬空，形同虚设，执行无望。
5、个别用于抵押的资产权属状况不明、价值无法确定、执行难度大
当前国有商业银行的不良个人住房贷款中，有一部分借款人将购买的农贸市场档口使用权设定抵押，而现在的档口已经几易其手对外转租，经多方调查，目前对档口使用权的权属尚没有一个明确的说法，其价值难以确定，在目前的情况下还不具备实施评估拍卖的司法操作程序，司法部门也没有处理此事的先例和经验，暂时没有办法解决。
6、借款人用于抵押的房产很多已被转让、出租或被人强占
个人不良住房贷款中由开发商出面办理的“假个贷”占比较大，而开发商在套取银行个人住房贷款后又擅自将已在我行办理按揭的住房卖给不知情的消费者，有的在未经我行同意的情况下私自出租转让，有的住房现已被购买者或个人强占、居住。执行过程中难免会遇到纠纷和麻烦，对银行日后的清收处置工作带来诸多不便
7、抵押房产变现渠道狭窄或难以变现,各类收费较高
一旦个人住房贷款发生风险,产生不良,银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源。而抵押物能否顺利、足额、合法地变现，就成为银行化解资产风险的重要环节。由于我国住房市场尚处于起步初创阶段，交易秩序尚不规范，交易法规也不完善，各种手续十分繁琐，交易费用偏高，导致银行难以将抵押物变现，影响了银行个人住房贷款的健康发展。随着个人贷款规模的扩大及抵押物的增加,这类问题将会变得更加突出
三、加强个人不良住房贷款管理的几点建议
1、个人不良贷款的风险防范应从源头抓起、常抓不懈
建立健全贷款风险监测及风险预警机制，准确识别个人住房贷款中各个环节的各类风险，发现风险隐患应及时化解;严格按照风险约束机制规范操作，确保银行业务发展与风险控制能力相匹配。特别是对抵押备案登记环节应格外予以重视，不可有丝毫的放松，办理过程中应由我行人员亲自督办，否则，极易给个别人专空子，造成抵押失效、抵押物流失。
2、对开发项目、开发商进行仔细筛选、对购房者进行严格审查，尽可能从细节入手，防患未然
要认真作好开发项目市场分析，作好项目的资金回笼预测,慎重选择开发资质高、资金实力强、信誉程度好、物业服务上乘的开发商及市场前景好、追求产品的精细化、个性化方向发展的优质楼盘项目；对购房人的审查应侧重选择人品好,收入状况稳定,文化素质高,信用好的客户群体，对投机性炒房者要从严审查,谨慎介入。
3、对于贷款发放环节存在的疏漏或风险隐患，应及时采取必要的补救措施，保全银行信贷资产安全
俗话说得好：“亡羊补牢，未为晚矣”。在个人不良住房贷款的清收工作中，我们应对当初个人住房贷款发放过程中没有办理抵押备案登记手续的，及时赴房产局冻结查封债务人的房产，必要时应果断采取保全措施，弥补贷款发放环节出现的抵押悬空的漏洞，有效的避免抵押物流失的风险，以便为后续清收工作争得主动。
4、狠抓内部管理，不断提升员工的思想素养及业务水平
要从内部管理上下功夫，切实做好贷前、贷中及贷后的管理，特别是贷前调查这个环节作为贷款操作流程的首要关口尤为重要，对借款人的人品、信誉、购房真实性、还款能力进行严格的审查，上报的信息资料必须真实可靠，准确无误。有道是“错误的信息比没有信息更可怕”，如果没有真实作保证，后果不堪设想。另外应从信贷、风险、法律等方面加大培训力度，提升整体素质及工作能力，适应业务发展的需要。
5、加大催收处置力度，采取有效措施逐步盘活、化解不良资产
首先，对存量及潜在的不良个人贷款进行清查，摸清“假个贷”底数及不良贷款形成的真正原因，有针对性采取清收措施，制定“一户一策”的盘活处置方案；对违规操作的相关责任人实施责任追究，达到警示教育目的；第二要主动出击，对少数恶意逃债的借款人及开发商列入黑名单，通过网站、新闻媒体公开曝光；第三，对担保单位进行走访，加大追索力度，落实还款来源。第四，加强与政府各部门评估机构的沟通与合作，经常保持对话，确保信息互补、共享。
6、切实做好诉前评估论证工作，依法起诉应注重实效
部分不良贷款因缺乏诉前评估论证或明知效果不好而又不得不起诉，以致出现“赢了官司输了钱”的被动局面；面对法院维护债务人利益,人性化执法的倾向,我们应主动与办案人员沟通协商，寻求最佳解决途径。如对超标的房产，可采取以大换小的办法，在保证债务人最基本生存居住前提下依法予以公开拍卖，既符合法律规定，又充分尊重人权，实践中切实有效，可操作性强。只要方法运用得当，同样可以达到预期的效果。
7、树立经营理念，增强个人住房贷款业务价值创造能力
在当前形势下，国有商业银行个人不良住房贷款管理的经营理念有待实现新的突破，我们要顺应业务发展变化，不断分析新情况、研究新问题，在实践中锐意进取、勇于创新，不断丰富和改进工作思路及方式，积极探索个人不良住房贷款经营的有效途径，如不良贷款市场推介、不良贷款债权转移等，不断增强价值创造能力，争取在更高层次上有所建树。
作者单位：中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行 |