科研成果

　　内容提要：改革开放以来，我国的房地产业获得了巨大的发展，为经济的快速增长和人民生活水平的提高提供了基础和保证，日益成为国民经济的支柱行业。当前，政府已将房地产行业作为刺激内需、带动经济发展的龙头行业。但我们必须看到，目前房地产行业也存在着较多的问题，这些问题影响着该行业进一步健康发展。本文从我国房地产行业的现状入手，从多方面对行业的发展前景进行分析和预测，得出了我国房地产业还处于成长期，未来发展空间较大。同时也提出了今后房地产业发展过程中应重点关注房价收入比，优化投资结构，重点支持住宅类项目建设，加大对优良地产开发企业的资金支持力度，大力发展个人住房贷款等政策建议。

　　改革开放二十年来，我国社会生产力得到解放和发展。曾经长期沉寂的房地产行业获得了空前的发展机遇，逐步成长，产业规模不断扩大，生产能力大大增强。这一点，可从近几年房地产行业每年的施工面积、新开工面积、竣工面积和实际投资额等指标中得以反映。据统计，1998年我国房地产的施工面积达48473.5万平方米，新开工面积18751万平方米、竣工面积15392.73万平方米，实际投资额达到了3579.58亿元，分别比1997年增长了11.52%，、46.30%、11.64%和12.62%。仅1998一年的房地产竣工面积就接近1978年城镇住宅总量的30%。

表一我国房地产行业供给情况表
单位：面积（万平方米），投资（亿元）

年份	施工面积	#新开工面积	竣工面积	实际投资额
1997	43467.6	12817.33	13787.24	3178.40
1998	48473.5	18751.56	15392.73	3579.58

　　　　　　　　　2.从市场供给结构看，住宅已成为房地产建设的主要部分
　　房地产行业为社会既提供生产资料，又提供生活资料，因此，其产业供给结构必须充分体现这二者的需求。九十年代初期房地产“虚热”的逐步退却，使得办公楼、商业营业用房逐渐降温，住宅发展成为房地产建设的主要部分。
　　统计数据显示，目前住宅投资一直呈较快的增长速度，其在房地产开发总投资中的占比也呈上升趋势。1997年住宅投资额1707.33亿元，占当年房地产总投资比53.72%；1998年住宅投资2117.94亿元，较1997年增加了410.61亿元，占房地产总投资比例进一步上升到59.17%。投资的增加，保证了住宅新开工面积的持续增长：1998年的新开工面积为1996年的1.56倍。

表二我国房地产供给结构
单位：面积（万平方米），金额（亿元人民币）

年份	住宅			办公楼			商业用房
年份	新开工面积	竣工面积	投资额	新开工面积	竣工面积	投资额	新开工面积	竣工面积	投资额
97	10120.2	10886.27	1707.3	739.43	883.81	469.9	1394.88	1454.35	448.23
98	15314.5	12480.16	2117.9	769.82	822.85	444.6	1818.03	1526.03	449.79

　　与住宅建设稳步增长相对应，办公楼和商业营业用房占比逐步降低。从全国范围看，近几年办公楼的开发规模一直呈减小势头。1997年投资额为469.89亿元，1998年则降为444.55亿元。同时，投资占比不断下降，1997年占房地产开发总投资为14.78%，1998年则进一步降低为12.42%。
　商业用房的情况与办公楼相似。从全国范围看，投资额和占比基本呈下降趋势。